О центре
Сага о Югре
01 октября 2013 г.
УРОЖАЙНЫЙ ГОД
Собственно масштабное покорение Югры началось совсем недавно – в середине 2000-х годов, когда предложение торговых площадей претерпело качественные изменения за счет появления первых концептуальных торговых объектов. В это же время торговые сети обращают внимание на столь благодатный с точки зрения покупательской способности регион, начинают активное развитие логистических цепей и открывают свои первые магазины.
А в 2012 году на рынке торговой недвижимости ХМАО случились знаковые события, которые, по сути, явились естественным результатом бурного развития региона, но, тем не менее, в корне изменили ситуацию в секторе потребительского рынка. Друг за другом с завидной очередностью – в сентябре, в октябре, ноябре в декабре 2012 года – в ХМАО-Югра открылись ТРЦ Oasis Plaza (Нягань, 32 165 кв. м), ТРЦ «Аура» (Сургут, 95 тыс. кв. м), ТРЦ «Сургут Сити Молл» (Сургут, 154 тыс. кв. м), ТРЦ «Союз» (Сургут, 22 тыс. кв. м). В регион пришли такие гиганты, как Inditex, LPP, H&M, New Yorker. Аналитики объявили, что обеспеченность Сургута торговыми площадями с учетом уже имеющихся ТЦ достигла европейских показателей – 1 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей. Таким вот «урожайным» выдался 2012 год. И все бы было хорошо, если бы Югра ограничивалась Сургутом, а транспортная доступность в регионе, площадь которого сравнима с Францией (534 801 кв. км), также приближалась к европейским стандартам. Скажем, расстояние между Сургутом и г. Нягань равняется 581 км, и чтобы преодолеть его, понадобится не менее 8 часов... С поправкой на регион показатель обеспеченности торговыми площадями уже не выглядит столь впечатляющим. По региону в целом он достигает порядка 350 кв. м на 1000 жителей, что отражает реально существующий дефицит качественных торговых площадей.
Мария Гурова, генеральный директор девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг»: «На сегодняшний день картина такова, что в регионе качественные торговые площади распределены крайне неравномерно. На фоне насыщенности современными ТРЦ Сургута мы наблюдаем полный вакуум, например, в Ханты-Мансийске. А на западе региона до открытия ТРЦ Oasis Рlaza (Нягань) вообще не было ни одного концептуального торгового объекта».
Таким образом, как ни парадоксально, в ХМАО-Югре существует два центра, вокруг которых сосредоточена торговая жизнь региона: Сургут на востоке и Нягань на западе. И если на востоке региональная нагрузка распределяется равномерно благодаря нескольким торговым объектам, то на западе существует только один ТРЦ, куда за брендовыми товарами идут покупательские потоки с близлежащих населенных пунктов.
КСТАТИ, О БЛИЗЛЕЖАЩИХ...
Специфика отдаленных регионов такова, что привычные рамки зоны охвата при оценке местоположения ТРЦ не работают. Здесь преодоление расстояний, которые жителям европейской части России кажутся существенными, привычное дело. Именно поэтому ритейлеры уже привыкли к мысли, что при оценке потенциала того или иного ТРЦ в Сибири численность населения города также не является ключевым показателем. Так, в Сургуте численность населения составляет 324 тыс. человек, а в Нягани – всего 55 тыс. человек, но торговые объекты Сургута обслуживают порядка 1 млн человек, а ТЦ Нягани – 500 тыс.
Как отмечает Владимир Дмитриев, руководитель отдела рекламы ТРЦ Oasis Plaza, зона охвата ТРЦ достигает 350 км, аудитория центра – более 400 тыс. человек (агломерация городов: Нягань, Ханты-Мансийск, Югорск, Советский, Урай, а также районы: Ханты-Мансийский, Октябрьский, Белоярский, Березовский и Кондинский). В выходные и праздничные дни посещаемость центра составляет порядка 17 тыс. человек.
«Чтобы провести у нас выходные, совершить покупки, вкусно поесть, отдохнуть, люди могут проехать и 300 км, и больше, – рассказывает Владимир Дмитриев. – У нас даже есть своя гостиница, и те, кто приехал издалека, могут остановиться на ночь. Да, для человека, не знакомого со спецификой Сибирского рынка, это звучит дико, но здесь это нормальная практика, потому что всем хочется нормальной брендовой одежды и обуви по приемлемой цене, свежих продуктов и просто интересного отдыха. Мы эти нужды учитываем и в выходные, праздничные дни стараемся проводить различные акции, конкурсы и т. д., чтобы на территории центра было интересно взрослым и детям».
КТО ПРИШЁЛ!
В Ханты-Мансийском автономном округе сегодня представлены практически все крупные федеральные торговые сети и международные брендовые операторы. По словам Анастасии Кирпиченковой, руководителя департамента аренды девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг», соотношение самостоятельного вхождения и вхождения через франчайзинг-партнеров примерно 60:40. «В ТРЦ Oasis Plaza большая половина арендаторов вошла с собственными магазинами: "Эльдорадо", "Спортмастер", "Детский мир", "Снежная Королева", "Л'Этуаль", Henderson, Adidas, Reebok, O'Stin, Gloria Jeans, Zolla, Colin's, Incity, Kira Plastinina, Zarina, Love Republic, Centro, Obuv.com, Burger King и др.».
В связи с молодостью рынка многие открытия прошлого года были флагманскими: «Снежная Королева», «Спортмастер», «Детский мир», «Райт» и New Yorker – в ТРЦ Oasis Рlaza; Media Markt, H&M, бренды Inditex, LPP – в ТРЦ «Аура»; McDonald's, C&A, BHS – в ТРЦ «Сургут Сити Молл».
Мы попросили ритейлеров ответить на вопросы: как они оценивают свою работу в регионе? какие особенности рынка Югры отметили за время своей работы? планируют ли они дальнейшее развитие в регионе? Роман Халиметов, руководитель проектов развития «Белый Ветер Цифровой» и Samsung: «Безусловно, Югра – один из самых интересных регионов для ритейлера. Мы здесь присутствуем, и все наши магазины показывают хорошие результаты. Недавно отрылись в Нягани, в ТРЦ Oasis Рlaza, на 1-м этаже – Samsung, на 2-м этаже – «Белый Ветер Цифровой». Пока рано судить о работе магазинов в целом, но определенный интерес со стороны покупателей есть. Планируем ли мы развиваться в регионе дальше? Конечно! Очевидно, что рынок далек от насыщения, и мы рассматриваем сейчас как действующие ТРЦ, так и площадки в строящихся ТРЦ».
Юрий Черняев, исполнительный директор департамента недвижимости и развития «Детский мир – Центр»: «В ХМАО-Югра у нас семь магазинов, которые открыты в наиболее крупных городах региона, и один из них, в качестве эксперимента, в городе Нягань. На востоке это Сургут, Нефтеюганск, Нижневартовск, в центральной части – Ханты-Мансийск, на западе – Нягань. Запланированные объемы продаж выполняются. Развитие в Югре было сложным разве что в плане логистики, но эти проблемы нами быстро преодолеваются в любом регионе. Дальнейшее развитие сети в ХМАО-Югра видится как в релокации действующих магазинов в более современные проекты торговых центров, так и в освоении городов с численностью населения менее 100 тыс. жителей, тем более что мы пока не отказались от идеи открытия малых форматов магазинов (600–700 кв. м).»
АКТУАЛЬНО О РЫНКЕ ЮГРЫ
Совокупный объем качественных торговых площадей в регионе составляет 486 765 кв. м. Арендные ставки в регионе колеблются от 150 у.е./кв. м в год до 2500–2800 у.е./кв. м в год (1 у.е. = 32 рубля). Уровень вакантности качественных торговых площадей практически равен нулю. В концептуальных ТРЦ, открывшихся в 2012 году, заполняемость составляет порядка 90%. В регионе не развит сегмент стрит-ритейла (первые этажи жилых зданий заняты квартирами, а отдельно стоящих строений, где могли бы размещаться торговые предприятия и предприятия сферы услуг, нет). Помещения чаще всего обладают неподходящими характеристиками (низкие потолки, наличие конструктивных элементов, затрудняющих организацию торгового процесса (выкладка товара, внедрение охранных систем и т. д.), отсутствуют современные системы кондиционирования, пожарной сигнализации и т. д.). Также на развитии сегмента стрит-ритейла сказывается острая нехватка площадей более 50 кв.?м. Дефицит качественных торговых площадей заставляет девелоперов осваивать новые территории. До 2016 года планируется ввести четыре торговых объекта в городах Сургут, Ханты-Мансийск, Белоярский, Югорск совокупной площадью 94 тыс. кв. м.
Чтобы работать на рынке Югры, ритейлеры готовы пересматривать свои форматы. «Специфика региона такова, что крупные форматы не всегда оправданны, поэтому ритейлеры ищут золотую середину: чтобы магазин был максимально рентабельным, но при этом обеспечивал большие покупательские потоки. Так, например, New Yorker в ТРЦ Oasis Plaza занимает площадь чуть более 700 кв. м», – комментирует Анастасия Кирпиченкова.
Источник: Коммерческая недвижимость CRE